Die Hypothekenzinsen beeinflussen die Kreditkosten massiv, da sie den gesamten Sollzins abbilden. Dies gilt auch deshalb, weil Baukredite an lange Laufzeiten gebunden sind, die im Extremfall bis zu 35 Jahre dauern können. Eine Faustregel besagt, dass ein Baukredit gesucht werden sollte, dessen Zinskosten nicht mehr als einem Drittel der gesamten Baukosten entsprechen.
Welche Faktoren beeinflussen den Hypothekenzins und wie finden Immobilienbesitzer den günstigsten Baukredit?
Die Entwicklung des Hypothekenzinses bis 2022
Zunächst existiert eine gewisse Verbindung zwischen der Fiskalpolitik der Europäischen Zentralbank und der Höhe der Hypothekenzinsen. Diese ist allerdings eher loser Natur und weniger bedeutend als von vielen angenommen. Vielmehr orientieren sich Banken bei der Taxierung des Immobilienzinses an der Zahl der Pfandbriefe für Hypotheken. Insgesamt befand sich der Immobilienzins von 2010 bis 2021 auf steiler Talfahrt, als er von 4 % auf 1,1 % sank.
Bis zur Jahresmitte 2022 hat er sich allerdings sprunghaft auf 3 % erhöht, was für alle, die einen Baukredit aufnehmen möchten, ein herber Dämpfer ist. Experten machen für dieses Phänomen die Inflation verantwortlich. Berücksichtigt werden sollte allerdings bei der Kreditentscheidung das Gesamtbild.
Hohe Immobilienzinsen senken nämlich die aktuell hohe Nachfrage nach Immobilien, was wiederum die Immobilienpreise mittelfristig herunterziehen kann. Hier erhalten Sie Auskunft über die aktuelle Zinsentwicklung bei Immobilienkrediten: Baufi24.de/Tagesaktuelle-hypothekenzinsen/ (W).
Welche Faktoren machen Baukredite günstig?
Grundsätzlich sind die Chancen, von der Bank einen Immobilienkredit bewilligt zu bekommen, günstig, da man mit der Abgabe des Besitzrechtes an der Immobilie dem Finanzinstitut eine hohe Sicherheit bieten kann. Folgende Faktoren wirken sich auf die Höhe des Immobilienzinses besonders nachhaltig aus:
Schufa-Score und zweiter Kreditnehmer
Am stärksten dürfte der Einfluss des eigenen Schufa-Scores auf die Kreditbedingungen sein. Hat man einen negativen Schufa-Eintrag, kann ein Bürge oder zweiter Kreditnehmer diesen Malus ausgleichen. Da vier Schultern mehr tragen als zwei, senkt ein zweiter Kreditnehmer generell die Zinskosten um 20 % bis 25 %.
Bonität und eigenes Einkommen
Der Schufa-Score ist nur ein Teil der Bonitätsprüfung, zu der Banken vor einer Kreditvergabe in Deutschland verpflichtet sind. Den anderen Teil stellen die Angaben des Kunden dar, wobei das Finanzinstitut vor allem die Einkünfte unter Gegenüberstellung der regelmäßigen Ausgaben sowie die berufliche Situation interessiert.
Dass hohe Einkünfte die Bank günstig stimmen, ist selbsterklärend. Aber auch der berufliche Status hat einen starken Einfluss auf Kreditbewilligung und Kreditkonditionen. Ideal ist für die Bank ein Beamtenstatus gefolgt von einem unbefristeten abhängigen Beschäftigtenverhältnis. Selbstständige tun sich deutlich schwerer, wenn das Unternehmen noch nicht etabliert ist.
Eigenkapital als Türöffner
Lange Zeit galt als ungeschriebenes Gesetz, dass Bauherren vor dem Baukredit mindestens eine Eigenkapitalquote von 20 % mitbringen sollten. Inzwischen gibt es zwar vereinzelte Banken, die für den Baukredit eine Vollfinanzierung anbieten. Als Orientierung gilt die Richtlinie für das Eigenkapital aber weiter, da die Eigenkapitalquote den Hypothekenzins entscheidend senkt.
Der Effekt ist stärker als der eingesparte Betrag an Zinskosten. Ein hoher Anteil von Eigenkapital bietet der Bank Sicherheiten und überzeugt sie von der eigenen Zuverlässigkeit und Liquidität. Auf diese Weise kann eine Eigenkapitalquote von 20 % sogar zu Einsparungen bei den Zinskosten im Wert von 100 % führen.
Die Länge der Laufzeiten
Kürzere Laufzeiten bieten die Vorteile, dass man relativ schnell wieder aus dem Kredit kommt und durch weniger Tilgungsraten die Zinskosten senken kann. Zu berücksichtigen ist, ob man fähig ist, die hohen Monatsraten zu stemmen. Da längere Laufzeiten für die Bank mit einem höheren Ausfallrisiko verbunden sind, sind auch aus diesem Grund die Zinskosten bei langen Laufzeiten teurer.
Feste oder variable Baufinanzierung
Wählen können Bauherren, ob sie eine variable oder feste Baufinanzierung nehmen. Ein fester Immobilienkredit bedeutet, dass die Zinsbindung während der gesamten Laufzeit stabil bleibt. Ist der Baukredit hingegen variabel, dann wird der Sollzins automatisch dem veränderten Leitzins der EZB angepasst. In der Regel geschieht dies von Quartal zu Quartal. Dafür honoriert die Bank den variablen Hypothekenkredit mit günstigeren Konditionen, weil sie dieses Modell bevorzugt. Sicherheit hat hier ihren Preis.
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