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Haben wir ein Wohnrecht für ein Haus oder eine Wohnung, bedeutet das, dass wir dort wohnen dürfen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Das geht über die Rechte von bloßen Mietern hinaus und kann sogar lebenslang eingerichtet werden.
Hat eine Person ein Wohnrecht auf einen Wohnraum innerhalb einer Immobilie, und der Eigentümer möchte diese verkaufen, mindert das allerdings deren Wert. Die Käufer müssen in diesem nämlich weiterhin der Person das Recht geben, dort wohnen zu bleiben. Welchen Unterschied macht das Wohnrecht und wie berechnen wir den Verlust?
Warum gibt es ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht ist im Grundbuch als Absicherung für eine Person eingetragen, der das Recht gegeben wurde, in einer Immobilie zu leben, auch wenn diese nicht ihr gehört. Dieses kann zeitlich begrenzt sein, oder lebenslang ausgesprochen werden. Durch den Eintrag im Grundbuch hat man als Person mit Wohnrecht mehr Rechte, aber auch Pflichten, als reine Mieter. Neue Käufer der Immobilie können den Wohnberechtigten das Recht nicht kündigen.
Steuervorteile durch das Wohnrecht
Das Wohnrecht wird, vor allem lebenslang, meistens im Zusammenhang mit einer Immobilienverrentung gegeben. Hier können die Besitzer von einem Haus, die Erbsteuern sparen möchten, dieses schon zu ihren Lebzeiten an den Erben übertragen, aber sich zeitgleich das Recht sichern, weiterhin bis zu ihrem Tod dort zu leben. Ein Entgelt, zum Beispiel Miete, müssen sie dafür nicht zahlen, es sei denn, es wurde so vereinbart.
Auch das Übernehmen von Kosten wie Nebenkosten und für die Instandhaltung sind Sache des vereinbarten Vertrags. In der Regel gilt, dass der Wohnrechtsberechtigte für Nebenkosten und kleine Reparaturen selbst verantwortlich ist, wenn es nicht anders festgehalten wurde.
Wann wird das Wohnrecht zum Problem?
Wenn wir den Wert einer Immobilie berechnen wollen, beispielsweise, um sie zum Verkauf anzubieten, wird ein bestehendes Wohnrecht in ihrem Grundbuch als ein „fiktiver Schaden“ angerechnet. Deshalb mindert es den Wert des Wohnraums. Man kann sein eigenes Wohnrecht berechnen (W), um abzuschätzen, wie groß der Nachteil ist, den man dadurch beim Verkauf erhält.
Wie berechnet man den Verlust durch ein bestehendes Wohnrecht?
Wenn wir den Verlust berechnen wollen, müssen wir vor allem zwei Faktoren beachten:
- Die Dauer des Wohnrechts | Befristete Wohnrecht-Vereinbarungen sind weniger problematisch. Hier kann der Käufer absehen, wie lange eine Person ihren Wohnraum blockieren wird. Bei dem lebenslangen Wohnrecht muss er sich dafür nach durchschnittlichen Lebenserwartungen richten. Damit kann man nicht sicher planen. Anhand der geschätzten Restlebenserwartung wird ein Kapitalwert errechnet, der die fiktiven Mieten und ihren Zins beeinflusst.
- Die möglichen Einnahmen durch das Wohneigentum | Die möglichen Mieteinnahmen, die ein Käufer durch das Vermieten des Wohnraums erhalten könnte, das durch das Wohnrecht eingenommen ist, sind ebenfalls wichtig. Sie werden anhand des ortsüblichen Mietspiegels und der Quadratmeterzahl der Wohnfläche errechnet. Üblicherweise werden sie auf einen Jahreswert hochgerechnet.
Um den Wert einer Immobilie zu errechnen, muss die fiktive Miete, die man innerhalb der Laufzeit des Wohnrechts hätte einnehmen können, verzinst werden. Bei einem lebenslangen Wohnrecht werden dafür durch das Bundesministerium der Finanzen herausgegebene Tabellen mit Kapitalwerten genutzt, die auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes basieren.
Haben wir durch eine Begutachtung den Ist-Wert unserer Immobilie errechnen lassen, müssen wir den Betrag der fiktiven Jahresmiete nun mit dem Kapitalwert multiplizieren. So berechnet sich der Wert des Wohnrechts, den wir von dem errechneten Wert des Gutachtens abziehen müssen.
Je älter der Wohnberechtigte ist, desto niedriger ist der Wert des Wohnrechts. Da Frauen statistisch eine längere Lebenserwartung haben, ist er bei ihnen aber höher als bei Männern. Gibt es zwei Personen, die in dem Wohnrecht eingetragen sind, wird nur die längere Lebenserwartung beachtet.
Beispielberechnung
Die Miete, die wir für unsere Wohnung, die durch eine Person mit Wohnrecht eingenommen ist, erzielen könnten, liegt monatlich bei 1.000 €. Der Jahreswert der Miete beträgt also durch diesen Wert multipliziert mit zwölf 12.000 €.
Die männliche Person, die das Wohnrecht hat, ist 58 Jahre alt. Durch die Tabelle des Finanzministeriums wird deshalb mit der durchschnittlichen Restlebenserwartung von 23,83 Jahren gerechnet. Der dadurch von dem Ministerium angegebene Kapitalwert liegt bei 13,339.
Um den Wert des Wohnrechts zu berechnen, multiplizieren wir 12.000 € mit 13,339. Das Wohnrecht hat einen Wert von 160.068 €. Dieser Betrag wird von dem aktuellen Wert der Immobilie abgezogen, um einen fairen Verkaufspreis zu berechnen. Ist die Immobilie 2.000.000 € wert, läge der Kaufpreis bei 1.839.932 €.
Fazit
Durch das Wohnrecht können wir Steuerverluste begrenzen, die wir durch das Vererben von Immobilien an unsere Erben weitergeben. Richten wir ein Wohnrecht ein, wird dadurch aber auch der Wert einer Immobilie gesenkt. Je länger eine Person mit Wohnrecht in der Immobilie lebt, desto größer sind die Verluste, die ein Käufer durch die möglichen Mieteinnahmen hätte erzielen können.
Deshalb berechnet sich anhand der fiktiven Mieteinnahmen und der Lebenserwartung der Wohnberechtigten der Wert des Wohnrechts, der von dem Gesamtwert einer Immobilie abgezogen werden muss, um einen fairen Kaufpreis zu bestimmen.
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